El resultado final de las demandas colectivas y los acuerdos posteriores con Realtor® aún sigue evolucionando, ya que los acuerdos realizados todavía tienen que ser aprobados por los jueces que supervisan todos los casos.
Es crucial entender y reconocer que, si los compradores, especialmente aquellos con riqueza modesta, asumen el costo adicional de tener que pagar sus propios honorarios de agente inmobiliario, tendrán una carga adicional alta. Muy probablemente, esto les haría renunciar por completo a comprar una casa o les impulsaría a seguir adelante sin representación de un agente, dejándolos vulnerables a una serie de riesgos.
Incluso algunos defensores de las demandas colectivas han reconocido que existen preocupaciones razonables sobre el impacto negativo que podría tener para los compradores de viviendas con ingresos más bajos y que se encuentran limitados de recursos financieros y experiencia con el proceso de compra de viviendas, principalmente los compradores por primera vez.
El argumento de que si las comisiones son pagadas por cada parte, las comisiones bajarían y los precios de las viviendas serían más asequibles beneficiando a los consumidores, queda bastante desdibujado. Aunque eventualmente pueden reducirse por el tipo de servicio que acuerden con su agente de bienes raíces, es claro que los precios y alquileres de las viviendas están determinados principalmente por la oferta y la demanda de unidades de vivienda y por los cambios en esa oferta y demanda, no por el valor de las comisiones.
La economía global, los mercados financieros y la inflación indican que el salario necesario para pagar la misma vivienda de precio medio casi se ha duplicado desde 2019. Nadie ha demostrado que las comisiones hayan tenido algún impacto en el papel de la oferta y la demanda en los precios de la vivienda.
El Urban Institute indica que los compradores de vivienda por primera vez “necesitarán encontrar $6,000 adicionales, basados en el precio medio de venta de la vivienda usada, con una tarifa reducida del 1.5% del precio de la casa, para pagar la representación de su agente inmobiliario. Muchos compradores no podrán conseguir el dinero en efectivo, lo que seguirá limitando las compras, excluyendo en particular a los compradores de vivienda por primera vez, muchos de ellos hispanos por el alto crecimiento de inmigración en estos últimos años.
Otro de los mitos que más afecta el ejercicio de la profesión es la falsa creencia de que los agentes del comprador no hacen mucho trabajo y probablemente sean prescindibles. Esto no podría estar más alejado de la verdad. El agente del comprador, o buyer agent, hace la mayor parte del trabajo pesado de una transacción y es esencial para el proceso de adquisición de una propiedad, pues no solo ayuda en la selección de una vivienda, sino que apoya el proceso educativo sobre los derechos y responsabilidades del comprador, orienta sobre financiación, formula opciones para la protección de activos y aporta su experiencia y conocimiento en la planificación patrimonial.
Hasta el momento, los compradores no podrán financiar los honorarios de sus agentes, pues actualmente esto no está permitido para la mayoría de los programas de préstamos y tampoco se ha hablado de una posibilidad que cambie las políticas para los créditos hipotecarios. Pero incluso si otras agencias modifican sus políticas para permitir el financiamiento de los honorarios de los agentes, sin duda generaría gastos adicionales y factores de riesgo que hacen que sea lejos de ser una solución ideal.
La eliminación de la cooperación entre intermediarios daría a los compradores institucionales y grandes compañías con mucho dinero una ventaja aún mayor sobre los compradores primerizos, y crearía un terreno fértil para una serie de travesuras en la industria, incluyendo violaciones de vivienda justa.
Los grandes ganadores y beneficiarios de estos cambios en las prácticas de la industria son gigantes de las plataformas digitales que están accediendo a los compradores y vendedores directamente, realmente acaparando el mercado al eliminar la competencia. Pues están ofreciendo a los agentes de bienes raíces licenciados trabajar para ellos por un flat fee o un básico, sin reducir los honorarios de representación o comisiones para las partes. Y definitivamente, los grandes perdedores son los compradores por primera vez y la comunidad hispana, la gran afectada, que aunque ya mejoró progresivamente la capacidad de adquisición de viviendas, ve nuevamente obstaculizado el camino para cerrar la brecha generacional de riqueza que todavía nos separa.
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Fuentes:
Role of Real Estate Agents is an Important Part of First-Time Homebuying by Gary Acosta, Co-founder and CEO, NAHREP by Gary Acosta, Co-founder and CEO, NAHREP
https://www.urban.org/urban-wire/changing-real-estate-agent-fees-will-help-all-buyers-and-sellers-will-help-some-more